朴谷分享 | 2018年2月税务法规更新

发布时间:2018-11-20 14:56

作者:admin

转租居民住宅的税务问题


随着国家对住房政策的调整,越来越多的企业开始投资于“租房需求”这个大市场中。目前很多中介和投资机构在这个领域的经营模式是:从个人业主处租入住宅,进行简单装修然后租赁给个人客户。在这个过程中中介或者投资机构作为一个“二房东”承担了运营风险、法律风险和税务风险。本文试图分析税务角度存在的具体风险以及可能的应对措施。

一、收入成本的确认和发票的开具

一般情况下,二房东租入住居民宅然后转租出去,从商业角度是完全承担了房屋运营中的各种风险,也会相应的赚取包括价差在内的所有的可能收益。也就是说业主出租方只与二房东签定合同,承租人也只与二房东签定相应的租赁合同。业主与最终承租人之间无商业合同,租入租出的差价利润全部归属于二房东。因此无论从会计还是税法的角度二房东都应该就取得的租金收入的全额确认收入并缴纳税金,如果个人租户需要,二房东有义务按照合同约定的租金金额为个人租户开具发票。

从成本的角度来说,二房东支付给个人业主的房租款即是二房东需要承担的成本。因此应当取得业主开具的发票。

二、理想情况下下的具体税负分析

在理想的情况下,二房东按照税法为租户开具发票,且取得房东开具的合法发票。这样的情况下对于二房东和房东来说具体的税务成本是怎样的呢?以下试图以北京为例,对的二手房租赁进行税负分析:

 

 

增值税
(假设都是2016年5月1日以后租入)

个人所得税房产税

附加税等合计

企业所得税

取得全额的租金收入

(税负由二房东承担)

11%

(其中房东支付的1.5%的增值税可以抵扣)

无个人所得税
无房产税
附加税大约为0.72%
净利润的25%

支付全额的租金费用

(税负由房东承担)

1.5% 合计3.5%

 


如果按照房东和二房东各自负担各自税负的原则,那么房东承担的税负为其租金收入的5%,二房东承担的税负大约为其租金收入的10%(11%-1.5%+0.72% = 10.22%)。此外,二房东需要缴纳的所得税税负为净利润的25%。举个简单例子,1000元租入的房屋以1400元的价格转租给客户,则个人业主需要缴纳的税金为1000*5% = 50元,二房东需要承担的税负约为1400*10% = 140元的增值税以及附加税,以及25%*260元= 65元的所得税(净利润=总收入-总成本-增值税税金=1400-1000-140 =260元)。可见最终二房东承担的税负很高。在这个例子中,我们假设二房东加价较高(达到了40%),然而在实际的经营中,很多情况下二房东只能加价10%-20%左右。如果仅仅加价10%,严格来讲赚的不够缴税的。

 

请注意,以上的例子是以北京个人房东出租“住房”为例。具体的税负在不同城市之间会有一定的差异,例如广东的综合税负为6%-7.9%。因此对于跨越很多地区经营的投资者来说,也需要了解不同城市的具体政策。房屋租赁的政策不仅在城市之间有区别,一个城市的不同区之间可能也不尽相同。

 

三、经营中的现实困境以及风险

 

税负分析中得出的结论是二房东只需承担10%的流转税税负,另外再对净利润缴纳25%的企业所得税即可。看上去税负好像并不十分高。然而在实际经营中,我们看到很多企业承担着很大的税务风险,主要是由以下两个原因导致的:

 

1.无法取得房东开具的房租发票

 

前文的理想化的税负分析中,假设二房东可以取得房东开具的发票。然而在现实的商业环境里,由于开具发票麻烦且敏感,二房东经常无法取得房东开具的租金发票。而且经常会有个人业主认为“合同金额”是“到手金额”,因此应该由二房东承担相应税负。

 

如果二房东承担个人业主的税负,那么总体的税负成本就上升为15%左右。我们前文已经提到过,10%的税负已经很高了,15%的税负可能很多中介是要亏钱的。

 

即使二房东与个人业主达成一致,税负由二房东承担,很多时候二房东也无法取得个人业主开具的发票,主要是开发票的流程极其繁复,以下以上海静安区为例,详细看看个人业主代开发票的流程:

 

首先要确认是否为本市户籍,如果是本市户籍去户籍所在地的街道协税办开票,非本市的去房东所住地的协税办开票。

接着,要确认房本上有几个人,如果有一个人还好,如果房本上有两个人的名字,需要第二个人出具同意书。

然后要看房东名下一共几处住宅才能确定真正的税负,如果房东有多处住宅且月租金收入不超过三万,则综合税负为3.5%;如果房东的月租金收入超过了三万,则综合税负变为5%。

接下来要带着身份证原件、房本原件、租赁合同原件等等去指定地点代开发票。一般能开发票的时间都只能是上班时间。

最后房东即使本职收入不高,也可能要在每年3月31日之前进行12万个税申报,因为其租金收入使得房东在税务系统里显示的全年收入超过了12万。

 

上面的种种规定使得个人非常没有动力开具租金发票。因此我们看到实际运营中,很多的二房东都无法取得个人业主的租金发票。这样带来的影响就是在计算企业所得税的时候,本来应该在企业所得税税前扣除的租金成本因为没有发票而无法被税务机关认可,因此要全额纳税调整。导致的影响是企业要多缴纳大额的的企业所得税费用。回到我们前文的例子,本来二房东只需要缴纳25%*260元= 65元的所得税(净利润=总收入-总成本-增值税税金=1400-1000-140 =260元),然而鉴于没有取得个人业主开具的发票,那么就需要缴纳(1400-140)*25% = 315元企业所得税。1000元租金成本完全无法在企业所得税前扣除。

 

2.错误适用增值税税率

 

在前文的税负分析中,我们按照11%的增值税销项税税率去计算二房东的税负,然而在现实中,我们经常看到很多二房东不按照相关的规定按照11%的房屋租赁缴税,而按照6%的技术服务缴税。这无疑是不符合相关税法规定的。因为二房东和租户之间签订的是房产租赁协议,而并非提供技术服务,详细讨论可参见1月税法更新内容。

 

3.改用差额确认收入

 

有一些二房东或者投资方为了规避全额确认收入成本带来的巨大的税务风险,改用差额的方式只确认差价为收入。我们认为这样是违反三方之间的商业实质的:因为只有二房东与租户签订了房屋租赁合同,个人业主是不参与在这个合同中的。二房东的实质为委托人,而非代理人,因此很难说二房东是代个人业主收取租金,所以不针对这部分租金确认相应的收入和成本。

 

通过上文的分析不难看出,在我国缺乏一切对于中介比较优惠的特殊的法律法规的情况下,二房东的税务风险是比较高的。建议企业在投资或者经营中注意相关风险的存在。

 

 


2018年2月税法更新

1.
http://hd.chinatax.gov.cn/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=11544859&flag=1
国家税务总局关于纳税信用评价有关事项的公告  
2.
http://hd.chinatax.gov.cn/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=11544860&flag=1
国家税务总局关于税收协定中“受益所有人”有关问题的公告  
3.
http://hd.chinatax.gov.cn/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=11544861&flag=1
国家税务总局关于公布符合条件的销售熊猫普制金币纳税人名单(第九批)暨不符合条件的纳税人退出名单(第三批)的公告  
4.
http://hd.chinatax.gov.cn/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=12223111&flag=1
财政部 税务总局关于非营利组织免税资格认定管理有关问题的通知   
5.
http://hd.chinatax.gov.cn/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=11544862&flag=1
国家税务总局关于税收协定执行若干问题的公告  
6.
http://hd.chinatax.gov.cn/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=12223109&flag=1
财政部 税务总局关于公益性捐赠支出企业所得税税前结转扣除有关政策的通知  
7.
http://hd.chinatax.gov.cn/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=12223108&flag=1
国家税务总局关于发布《办税事项“最多跑一次”清单》的公告
8.
http://hd.chinatax.gov.cn/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=11544867&flag=1
国家税务总局关于开展2018年“便民办税春风行动”的意见  
9.
http://hd.chinatax.gov.cn/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=12223110&flag=1
国家税务总局关于《增值税纳税申报比对管理操作规程(试行)》执行有关事项的通知 

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